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Venta de Propiedad Inmueble por Personas no Residentes de Puerto Rico

By in Bienes Raíces with 11 Comments

Melvin Navedo

Las Secciones 1062.08 y 11062.11 del Código de Rentas Internas de Puerto Rico de 2011 (Ley Núm. 1 de 31 de enero de 2011), según enmendado (Código), disponen la regla especial en el caso de venta de propiedad por personas no residentes de Puerto Rico.

1.   

          Obligación de retener.-No obstante cualesquiera otras disposiciones de este Subtítulo, una persona que adquiera de cualquier persona no residente propiedad inmueble o acciones (si el beneficio derivado en la transacción constituye ingreso de fuentes de Puerto Rico) deducirá y retendrá el 25% de los pagos que haga a la persona no residente durante el año contributivo corriente o en años contributivos subsiguientes como parte del precio de compra de tal propiedad. Tal retención tendrá la misma naturaleza y será declarada y pagada al Secretario del mismo modo y sujeto a las mismas condiciones que se establecen en los demás apartados de esta sección. Cuando el receptor fuere un individuo ciudadano de los Estados Unidos, la retención aquí dispuesta será de un 10%.

2.          

          El término “precio de compra”, cuando se refiere a una propiedad inmueble, significa la totalidad de los pagos que el comprador esté obligado a hacer reducido por:

    1. el precio de adquisición de la propiedad, según conste en la escritura pública o documento privado original de adquisición del vendedor;
    1. los honorarios del notario, los sellos de rentas internas de las escrituras y los aranceles del Registro de la Propiedad correspondientes a la cancelación de hipotecas pagados por el vendedor;
    1. la comisión pagada por el vendedor a un corredor de bienes raíces con respecto a la compraventa de la propiedad inmueble; y
    1. el aumento en el valor de la propiedad sobre el cual el vendedor haya pagado por  adelantado la contribución especial de conformidad a la Sección 1014A del Código de Rentas Internas de Puerto Rico de 1994, según enmendado.
    1. No se admitirá ninguna otra reducción al precio de compraventa a los fines de este párrafo. Si el vendedor adquirió la propiedad inmueble mediante manda, legado, herencia o donación, el precio de compraventa sólo será reducido por los gastos descritos en los incisos (B), (C) y (D).

Las disposiciones anteriores pueden ilustrarse con los siguientes ejemplos:

Ejemplo 1:

El 2 de febrero de 2014, “C”, quien es un ciudadano americano no residente de Puerto Rico, vendió una propiedad localizada en Puerto Rico por $200,000. “C” compró dicha propiedad hace 5 años por $125,000 y le efectuó mejoras permanentes por $20,000.  Además, incurrió en el pago de $850 por honorarios del notario, $385 en sellos de Rentas Internas, $375 en aranceles de la propiedad que correspondían a la cancelación de hipoteca y $11,000 de comisión al corredor de bienes raíces.  ¿Cuál es la cantidad a retener?

 Precio de Venta……………………………………………………………………. $200,000                    

                 Costo Original……………………. $125,000

                 Gastos de Venta:

                 Honorarios del Notario……………         850

                 Sellos Rentas Internas……………        385

                 Aranceles…………………………..        375

                 Comisión Corredor…………………  11,000                                      (137,610)

                               Precio de venta ajustado………….                                                      62,390                                                                                                                                                    

                               Por ciento a retener………………                                                           X10%                                                                         

                               Cantidad a retener……………….                                                        $ 6,239

Fecha para efectuar el depósito de la contribución retenida:

La Sección 6183 del Código dispone, en parte, que la contribución retenida por este concepto deberá ser depositada no más tarde del día 15 del mes siguiente al cual se efectuó la retención.  Para depositar esta contribución deberá utilizar el Cupón de Depósito – Contribución Retenida en el Origen-No Residentes (Formulario 480.31).

Ejemplo 2: 

Basado en el ejemplo anterior, la fecha del depósito vence el 15 de marzo de de 2014.

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  • Iraida lopez-king

    Cuando la casa q pertenece a una sucesion se vende y hay 3 herederos, a saber, viudo, hija residente en Puerto Rico y otra hija residente en USA. Como se hace la distribucion y q se presenta a Hacienda como evidencia de tal venta.

  • Yohmary Ortiz

    Muy interesante la informacion
    Saludos, en caso de que no haya ganancia,la retencion es ninguna? O sea si soy ciudadano, no residente. Compre en 175,000 las mejoras fueron alrededor de 35,000 y el precio de venta es 140,000 estoy vendiendo en perdida por lo tanto la retención no procede?

    Gracias

  • Gustavo

    Saludos. ¿Es correcto que existe un procedimiento en Hacienda para retrasar la entrega de la retención por parte del Banco? Me indican que uno va al Departamento de Hacienda y solicita una prroroga en lo que ellos realizan sus cálculos. Otra pregunta. Si la venta producto de herencia es el $107,000 y en el relevo se puso $105,000. Hay ganancia de capital?

  • Maria

    Y si adquirió la propiedad por donación con valor de $95,000.00 y la vende por $95,000.00, pago de honorarios de $475, + 107, de sellos original, y el % al corredor de bienes raices, habria que retener?

  • PR

    Lo que aprendi luego de haberseme rentenido el 15% de la venta de mi casa por no ser residente a principios de enero 2017, la cual vendi a perdida.
    Sea venta a perdida o no, se le retiene el 15%, pronto incrementara a 18%.
    Mi propiedad solo tenia escritura del terreno y no de la vivienda. Por tanto se calculo el 15% del restante del precio de venta menos el precio inscrito del solar.
    Mi consejo 1: efectue la escritura de vivienda para incorporar el valor de la vivienda. Esto disminuira el valor de la ganacia, si alguna.
    Consejo 2: Mantenga todos los documentos de permisos de Arpe y construccion, ya que los siguen pidiendo.
    Consejo 3: Necesita un contable, ya que ningun notario honrado arriesgara su licencia y no hacer que su compardor retenga el 15%.
    Consejo 4: Usted es residente de PR si mantiene su licencia de conducer con una direccion local en PR, y solo por esa razon no tiene que pagar la retencion. ( Sepa Ud. que es illegal mantener mas de una licencia de conducir en EU).
    Espero que esto le ayude a alguien.

    • PR

      Florida le permite tener otra licencia, en este caso PR, para evitar la retencion.

    • Imarlys

      Tengo un caso similar al suyo el cual se me hizo una retencion del total de la venta (cantidad extremadamente honerosa) ya pagada al secretario de hacienda. Se me informò q podia reclamarla rindiendo una planilla la cual viajè a PR para tramitar y no fue aceptada por hacienda ya que el banco en el cual el comprador financeo la residencia nunca me envio la forma 480 q hacienda requiere para radicar la misma. El banco indica q tiene hasta el 17 de abril para enviarme el documento y hacienda me dice q tengo hasta el 18 de abril para radicar la planilla ya q si no radico me aplican una penalidad. Alguien q me pueda dar luz entre tanta confusión. He llamado a hacienda y me pasan de linea en linea sin darme una respuesta con sentido.

      • PR

        Gracias por su informacion, muy amable. SI no lo ha hecho, necesita Usted un contable de PR que le pueda asesorar.

  • PR

    Info adicional, Se me cobro la retencion por no probar la perdida en el registro de propiedad, la tasacion de la casa no entra en juego. Supuestamente el año que viene puedo reclamar la retencion total por medio de una planilla. Eso se vera luego.

  • PR

    En EU el “IRS” aplica esta ley a extranjeros y tambien es 15%.

    Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA) income tax withholding

    https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding

  • marilyn hufnagel

    Hola!!!! Tengo una propiedad la cual yo y mi hermana adquirimos por herencia en estos momentos esta en proceso a venta Atravez del retiro. Ambas vivimos en EU y ademas la propiedad se vendera por debajo de la tasacion. Tengo entendido q PR retendra un 15 % de la compraventa, mi pregunta ……para solicitar un relevo por la retencion de ciertos gastos mi hermana y yo debemos solicitarlo por separado?
    Gracias